Van een rush op een appartementje aan zee is geen sprake meer. Die tendens werd in de loop van vorig jaar al wat zichtbaar en staat nu ook zwart op wit in de Kustbarometer van notarissenfederatie Fednot. “Het aantal verkopen is in 2022 met veertien procent gedaald”, zegt Bart Van Opstal van Notaris.be. “Dat is fors. Voor heel Vlaanderen daalde het aantal transacties maar met twee procent. De daling zet zich overigens door: ook de eerste drie maanden van 2023 waren er weer veertien procent minder verkopen dan dezelfde periode vorig jaar.”

Dat heeft ook zijn invloed op de prijs: een flat aan de kust kost nu gemiddeld 295.124 euro, dat is 0,7 procent minder dan het jaar voordien. Het gaat om de eerste daling in vijf jaar. De prijzen daalden niet overal: in Oostende ging er ruim 3 procent af, in Nieuwpoort 6,7. In Knokke ging de prijs dan weer 8,7 procent omhoog.

Enorme piek

“Je moet de gemiddelde daling wel in z’n context zien”, zegt Van Opstal. “We komen van een periode waarin er een enorme piek was.”

De coronacrisis deed de vraag naar appartementen aan zee enorm toenemen in 2020 en 2021, maar die stormloop is dus weg. “Wij verkopen twintig procent minder dit jaar”, zegt Gregory Caenen van vastgoedgroep Caenen, dat twaalf kantoren heeft aan de kust. “En vorig jaar was het vijftien procent minder. Maar in de coronajaren was het plus véértig.”

Normalisatie

Volgens Caenen gaat het om een “normalisatie”. “De topsnelheid is inderdaad wel weg. Ik denk dat de gouden tijden wel voor een paar jaar voorbij zijn. Maar een echt groot probleem of enorme prijsdalingen zie ik niet: we verkopen wat trager, er wordt ook trager bijgebouwd. Alles zal een paar jaar stabiliseren.”

Een prijsdaling van 0,7 procent is effectief bescheiden. “Omdat er wel nog vraag is naar nieuwbouwappartementen: die stutten de cijfers”, zegt Van Opstal. “Die prijzen zijn flink gestegen door de gestegen bouw- en materiaalkosten. Maar er blijft vraag naar zulke flats waar je bij wijze van spreken alleen nog gordijnen moet hangen voor je erin kan.”

Lastig

Dat staat in schril contrast met een appartement waar wél nog werk aan is. “Bij de echt oude appartementen is het lastig”, zegt Caenen. “Daar verkopen we onder de vraagprijs, wat lange tijd geen issue is geweest aan de kust. Maar de dure renovatie schrikt veel mensen af.”

Dat is vooral duidelijk bij de appartementen op de dijk: de verkoopprijs is vijf procent gezakt, tot gemiddeld 347.000 euro. “Die hebben een topligging”, zegt Van Opstal. “Maar het gaat vaak om oude gebouwen waar je voor een stevige renovatie staat.”

Het vooruitzicht van tienduizenden euro’s aan kosten voor nieuwe isolatie of ramen doet dus zelfs de aantrekkingskracht van zicht op zee verbleken. “Terwijl de rush net op die appartementen groot was tijdens corona”, zegt Van Opstal. “Maar zo emotioneel als toen zijn kopers niet meer. Ze staan duidelijk met hun voeten op de grond nu, en dat zie je aan alle cijfers.”