11,5% Brusselse kantoren staan leeg

De crisis laat ook in Brussel zijn sporen na. 11,5% van alle kantoren staat er leeg. De opname van nieuwe oppervlakte lag er dit jaar 80% lager dan in 2008, zegt vastgoedadviseur Jones Lang Lasalle.

jvangeyte

De slechte situatie heeft de investeerders weggejaagd. Dit jaar zullen er maar voor 1 à 1,1 miljard euro aan kantoren worden gekocht. Dat is 65% minder dan in 2008 en ongeveer 80% lager dan in de piekjaren 2006 en 2007.

De investeerders willen immers geen risico's nemen. Vooreerst is het door de crisis in de banksector moeilijker geworden om nog een financiering tegen aanvaardbare voorwaarden te vinden. En ten tweede is er vaak een gebrek aan verhuringszekerheid.

De meest actieve investeerders in onze hoofdstad waren nog de lokale verzekeraars. AG Insurance, Intégrale en Nateus vulden hun portefeuille nog aan. Ze halen AXA, dat in 2008 nog koploper was, van het podium.

Tijdens de tweede jaarhelft doken ook de Duitse investeerders op. Signa kocht voor 70 miljoen euro het nieuwe kantoor van Mobistar. En Realis nam het gebouw van Ernst & Young in portefeuille.

Door de afwezigheid van concurrentie konden de investeerders wel hogere huurrendementen bekomen. In de Louizawijk stegen ze tot 7%. In de periferie zelfs tot 8,50%.

Verhuringen

Maar niet alleen de investeerders lieten het afweten, ook de kandidaat-huurders gaven de vastgoedmakelaars dit jaar niet veel werk. Sinds Nieuwjaar werden nog maar voor 200.000 m² aan nieuwe huurtransacties afgesloten. Er zijn echter nog enkele transacties voor een totaal van zo'n 100.000m² in vergevorderde onderhandelingsfase die nog voor het jaareinde kunnen afgerond worden. Het gaat om projecten voor de Europese en Belgische overheid en voor twee bedrijven uit de energiesector. Dat zou het totaal op ongeveer 300.000m² kunnen brengen. Maar dat blijft weinig tegenover een gemiddelde van 540.000 m² van de jongste jaren.

De belangrijkste beweegredenen zijn dit jaar overigens niet de groei van bedrijven, maar de zoektocht naar meer efficiëntie.

Aanbod

En aanbod is er genoeg. Dit jaar kwamen er voor 360.000 m² aan nieuwe kantoren op de markt. Voor 253.000 m² was er zelfs nog geen gebruiker.

De lage vraag naar kantoren plus een stijging van het aanbod maakt dat de leegstand fors is toegenomen. Eind vorig jaar was er sprake van 9,2%. Nu is dat 11,5%, een nieuw record.

En dat heeft dan weer zijn weerslag op de huurprijzen. In de Brusselse vijfhoek zijn de tophuren gedaald van 225 naar 215 euro per m² per jaar. In de Noordwijk bleven ze stabiel op 205 euro. In het zuiden van Brussel op 195 euro. en in de periferie op 165 euro.

Beterschap

Toch is er misschien beterschap op komst. In 2010 komt maar 300.000 m² nieuw aanbod op de markt. In 2011 zal het zelfs maar 150.000 m² zijn, wat historisch erg laag is. Volgens Jones Lang Lasalle kunnen de huurprijzen daardoor stabiliseren.

JVG